按照市政府九届四次政府常务会议纪要，基本通过了同江市棚户区改造房屋征收补偿方案，现经征收办全体工作人员修改完善并通过，现进行下发按照此方案执行。

一、总体思路

为全面推进我市棚户区改造工作，坚持购买存量商品房安置、新建回迁房安置和直接货币补偿安置并举，进一步提高安置效率，降低安置成本；在尊重居民意愿前提下，通过严密组织程序，严肃工作纪律，严格责任追究制度，严格执行国家有关政策，使房屋征收补偿安置工作规范运作。

第一章 征收主体、范围、原则

一、征收主体：同江市人民政府

征收实施部门：同江市房屋征收管理办公室

配合单位：社区工委、住建局、房产局、保障办、规划中心、执法局、国土局、不动产登记中心、民政局、派出所、法院、公证处.

二、被征收人：被征收房屋的产权所有人

三、征收范围

2017年、2018年、2019年棚户区改造新开工项目,货币化补偿区域共39个,5372户。

四、坚持原则

1、政府主导，居民自愿。市人民政府是棚户区改造货币补偿安置的责任主体，在充分尊重棚改居民意愿的前提下，依法依规进行货币补偿安置工作。坚持公开、公平、公正原则。全程公开，阳光操作，严格标准。

2、统筹推进，分步实施。统筹考虑被征收房屋实际状况、居民意愿和中央、省对保障性安居工程补助政策结合国发行、农发行贷款发放进度等情况，深入调研，合理确定货币补偿安置的规模和时序，制定工作方案，实行同一城市同一地段同一政策，分步组织实施。

3、依法依规，合理评估定价。依法操作，按政策办事，合理定价，补偿合规，严密程序。

4、公开公正，防控机制，防止“拿钱不走人”、“花完钱再要房”、“有钱无居所”、弄虚作假套取资金等现象发生。

五、安置条件

货币补偿安置需满足以下条件：

（一）已经列入我市计划内改造区域（地块）的居住户。

（二）居民需提供货币补偿安置申请书。

（三）居民需出具房屋产权及身份证等证明材料。

（四）居民同意货币补偿安置方案，自愿签订货币补偿协议（协议内容应包括；实施主体与货币补偿居民双方的权利和义务、补偿款发放、违约责任等；货币补偿居民书面承诺不再向政府提出其他安置要求，同意原房屋产权灭籍并拆除）。

第二章 房屋征收程序及工作流程

一、征收立项

具备相关审查意见和资料：（一）发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见，界定项目公共利益性质和名称；（二）城乡规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图，界定项目四至范围；（三）国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的审查意见，界定项目用地中的国有土地四至范围。

二、征求公众意见

市房屋征收管理办公室公布征收补偿方案，征求公众意见。

三、委托评估、测绘、拆除单位

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取抽签、摇号等方式随机确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

测绘机构由征收部门委托，测绘机构应自测量之日起三个工作日内出具测绘报告。

拆除单位应当依法取得由省建设行政主管部门颁发的房屋拆迁资格证书和工商行政管理部门核发的营业执照。未取得拆迁资质的任何单位和个人在城市规划区域内，不得私自实施拆迁。从事房屋拆迁业务的人员必须经专业技术培训和考核，持证上岗。拆迁工作人员应当遵纪守法，不得弄虚作假，以权谋私。未经考核和培训的工作人员不得进入拆迁市场从事拆迁业务。

四、房屋调查登记

房屋征收部门组织工作人员对征收范围内的房屋权属、区位、用途、结构、建筑面积、附属物面积、家庭人员状况等情况进行调查登记，并建立房屋登记档案。

五、召开动员大会

   市房屋征收办组织召开征收片区被征收人的房屋征收动员大会，同时修正评估结果，对评估结果有异议可复估，对复估结果有异议可申请专家委员会鉴定。

六、签订补偿协议

签订补偿协议按签约顺序，先签约、先搬迁、先选房、先补偿（对年龄大，行动不便人员采取上门签约服务，尽量为他们提供低楼层）。

七、作出补偿决定

对不履行协议的双方均可向人民法院提起诉讼。不按协议约定期限搬迁，达不成协议或产权不明确的，市征收办作出补偿决定并公告，被征收人对补偿决定不服的可向上一级行政机关提起行政复议，也可向人民法院提起诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定时间内又不搬迁的，申请人民法院裁定强制执行。

八、建立征收补偿档案

建立房屋征收与补偿档案

第三章 征收补偿内容、方式、标准、优惠政策

一、征收补偿内容

对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁费、临迁费、附属物的补偿

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

二、征收补偿方式

货币补偿及房屋置换安置

三、征收补偿标准

（一）货币补偿

委托具有相应资质的评估机构对有照房屋进行评估，按房屋评估价给予货币补偿。被征收人选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）评估确定。如房屋实际面积超出被征收房屋权属证书标明的建筑面积（房大照小），经现场征收人员及测绘公司人员确认实际超出面积部分与房屋权属证书标明建筑面积为同一时期建设，则按照被征收房屋的实际面积予以1:1补偿，经确认属于历史遗留问题，是与原有照房屋一同建设的由房屋评估机构对超出房屋权属证书标明的建筑面积进行单独评估。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（二）房屋置换（购买存量商品房）

1、被征收人选择购买存量商品房作为安置房的，征收部门与被征收人签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，被征收人凭《安置协议》与开发企业签订购房协议并由开发企业出具销售不动产税发票。《国有土地上房屋征收补偿安置协议》上写明被拆迁人有照面积、无照折算面积、低保和残疾人享受优惠面积及搬迁费、临迁费、附属物补偿的总额。

2、被征收人选择购买存量商品房安置且不缴纳差价的，对购买的存量商品房屋免征契税；缴纳差价的，对差价部分按规定征收契税。由开发商为其办理商品房产权证照并享受棚户区改造的税费同等政策。

3、签订合同后，房屋征收部门根据被征收人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》中所写明的房屋及附属物价值和已选择的存量商品房价格确定结算差价，被征收人选择的存量商品房价格小于被征收人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》中写明的价值的，将剩余差额部分支付给被征收人；大于被征收人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》中写明的价值部分由被征收人将差额部分支付给所购置房屋的开发商。

（三）房屋置换

产权调换住宅房屋为毛坯房的，可按房屋权属证书标明的合法有效建筑面积1:1.3产权调换毛坯房（没有进行初装修的房屋，墙面、地面仅做基础处理，为麻面（水泥地面），可异地置换。被征收人实际可调换的面积为产权调换后的面积加上享受优惠政策部分和无照折算部分的面积。

如回迁安置的面积超出实际可调换房屋面积时，回迁安置面积超出部分由被征收人按新建房屋市场评估价2780元/㎡补差价（购买）。被征收人可置换总面积超出安置面积的，超出部分除以1.3后按评估价补偿。

注：按以上标准进行产权调换的房屋，办理房屋产权证照，原房屋产权证照记载面积部分的销售不动产税、房屋契税由征收部门承担。超出原房屋权属证的面积部分的销售不动产税、房屋契税由被征收人承担。

    （四）优惠政策

1、对符合最低保障对象的被征收人，每户在原房屋面积基础上增加5平方米。对持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，每户在原房屋面积基础上增加3平方米。对既符合最低保障对象又持有《中华人民共和国残疾人证》的，每户在原房屋面积基础上增加8平方米。增加面积按被征收人房屋评估价格给予补偿，优惠政策终身只享受一次，对选择货币化安置的仍然享有以上优惠政策，统一按照2200元/平方米进行计算.

2、被征收实际可置换的房屋面积（产权调换后的面积加上享受优惠政策部分和无照折算部分的面积）在40㎡以下，的可上靠到40㎡，并补齐相关税费。

3、住宅房屋改非住宅房屋的认定和补偿标准

住宅房屋改非住宅房屋（以下简称住改非房屋）包括：有房屋权属证书、持有医疗机构执业许可证、民办学校办学许可证、民营非企业登记证、中国彩票代销证等行政许可（证书）、正在从事生产、经营活动的住宅房屋，以及有房屋权属证书、并持有营业执照和税务登记证（免税证明）、正在营业中的住宅房屋。住改非房屋实行货币补偿按下列标准执行：以房屋权属证书标明建筑面积为准，上浮20%面积后参照住宅房屋补偿标准给予货币补偿(佳政办规[2017]12号)。

（五）征收无房屋权属证书房屋（以下简称无照房屋）。

1、无照房屋包含独立无照房屋，连脊无照房屋、主房连体接棚搭厦无照房屋三种类型，对于原有照房屋是土草房或者有照房屋较破旧的，后建设砖房的独立无照房屋（墙体厚度在0.37米以上，房屋棚高在2.2米以上），可以按照2:1进行折算面积或货币补偿，房屋状况良好屋内设施完善的可以进行单独评估。

2、连脊无照房屋即与有照房屋房脊连一体（墙体厚度在0.37米以上，房屋棚高在2.2米以上），经现场征收人员及测绘公司人员确认为非属于历史遗留是与原有照房屋一同建设的(照小房大），或者超规划许可增加面积建设的，原则上按1:1置换,或以评估公司单独评估为准。

3、主房连体接棚搭厦无照房屋。墙体厚度在0.37米（含0.37米）以上，房屋棚高在2.2米（含2.2米）以上，经核实认定后，可按原房屋建筑面积3:1进行计算参照有房屋权属证书房屋征收与补偿；

4、主房连体接棚搭厦无照房屋。墙体厚度在0.37米以下0.24米（含0.24米）以上，房屋棚高在2.2米以下，1.8米（含1.8米）以上。具备较好取暖、生活起居条件、经核实认定后，可按原房屋建筑面积3:1进行计算参照有房屋权属证书房屋征收与补偿；

5、有规划批件但未办理权属证书的房屋认定和补偿标准。被征收人有规划批件但未办理权属证书的房屋，由被征收人提供规划批件原件或复印件，经规划部门查档认证后按照有照房屋1:1置换房屋或1:1进行货币补偿，对于房屋面积大于批件面积的部分，按房大照小处理。1:1置换房屋办理产权证照的所有税费由被征收人承担。

6、未办理房屋权属证书的公转私房屋的认定。被征收人未办理房屋权属证书的公转私房屋，由被征收人到房屋交易和产权管理部门办理公转私手续，补齐补全各种费用后按有照房屋处理；对于房屋面积大于公房手续面积的部分，按无照房屋处理。

7、被征收人未办理房屋权属证书过户手续的认定。对于被征收人未办理房屋权属证书过户手续的。根据未办理过户手续的缘由，如：原有照房屋持有人死亡、失去联系、发生买卖、历史性遗留未办理等，以及有建设许可无照本、房屋倒塌等其他情形，由房屋征收管理办公室组织有关部门和专家形成征收决定，另行制定房屋征收工作流程进行操作。

8、对于部分无照房屋，用于商业经营、棚高4米以上造价较高有特殊用途的，或者室内装饰装修较好的，为维护百姓利益可以委托评估公司进行单独评估。

 (六)搬迁费补偿：

(1)、征收住宅房屋按照被征收房屋权属证书标明建筑面积，以每平方米10元标准发放；

(2)、征收正在营业中的非住宅房屋和住改非房屋按照被征收房屋权属证书标明建筑面积，以每平方米30元标准发放。对无法恢复使用的机器设备，委托具有相应评估资质的机构评估确定；

(3)、无照房屋面积部分，不享受搬迁费、临迁费；

（七）自征收补偿协议签订之日起到产权调换房屋交付使用之日止，为被征收人的过渡期限，6层以下不得超过18个月。

（八）过渡期临时安置费补偿：

1、选择期房回迁安置的被征收人在临迁期（过渡期）每月按房屋证照标明的建筑面积每平方6元以实际过渡期限计发临时安置费，或提供临时过渡房；

2、被征收人交房后，按验收单签订房屋征收补偿安置协议，同时发放搬迁费；选择回迁安置的先发放6个月临时安置费，其余部分待入户时一并结算；

3、市房屋征收办提供周转用房的，不支付临时安置费。

（九）停产停业损失费补偿：

1、实行产权调换的。

(1)非住宅房屋的被征收人提供的会计利润不能反映停产停业损失或者营业期限不满1年的，停产停业损失补偿费依据房屋权属证书标明建筑面积结合实际过渡期限，按每平方米每月30元标准计发；

(2)住改非房屋的被征收人提供的会计利润不能反映停产停业损失或营业不满1年的，停产停业损失补偿费按房屋权属证书标明建筑面积结合过渡期限，每平方米每月20元标准计发；

(3)市人民政府提供周转用房或支付临时安置费的，不支付停产停业损失补偿费；

2、实行货币补偿的，一次性发放6个月的停产停业损失补偿费。

（十）附属物及装饰装修的补偿标准：

1、砖仓房：150—200元/㎡；含煤仓，高度在1.8米，墙体厚度0.24米为上限额；（条件较好或造价较高的仓房可由评估机构评估）

2、菜窖、渗水井：每口600元；

3、果树：每棵50-100元，以每6平方米为一个基础单位；

（1）小棵果树：如小棵葡萄、枸杞、樱桃等，在三年及以上树龄按照每棵30元标准进行补偿，低于三年树龄的按照每棵15元标准进行补偿；（2）适合密集性种植小型果树：栽种面积在40—70平方米的，按棵计算，在三年及以上树龄按照每棵30元标准进行补偿，低于三年树龄的按照每棵15元标准进行补偿。栽种面积在40平方米以下的，按照每6平方米为一个基本单位，每6平方米300元；（3）规模性形成果园（如葡萄园）的按评估价计算补偿。

4、宅基地用于建设库房，生产、经营性车间，生产设备等钢筋骨架式附属建筑，以评估价计算补偿。

5、一般圈舍：按照150--200元/㎡补偿；

如遇特殊圈舍可以通过法定的评估程序评估后给予补偿。

6、一般砖围墙：每延长米50—150元；

如遇特殊围墙可以通过法定的评估程序评估后给予补偿。

7、铁栅栏（包括铁大门）：每延长米100元；

8、一般大棚：普通大棚补偿标准每平方米80--200元；温室取暖大棚补偿标准每平方米200--400元（如遇特殊大棚等可以通过法定的评估程序评估后给予补偿）；

9、地下室补偿。具有合法证照的，层高在2.2m以上的地下室，按有照住宅房屋产权调换办法实施；无照的地下室，层高在2.2米以上的，每平方米价格按1200元计算；层高不足2.2米的，每平方米价格按1000元计算。

其他情况：被征收人在合法用地和房屋征收范围内用于生产、生活的未纳入合法有效建筑面积的阳台、地坪、温室、畜禽养殖设施、房舍、动力电设施等附属建筑或构筑物以及被征收人对自己房屋进行的装饰装修，应通过法定的评估程序评估后给予补偿。

第四章 权利与义务

一、征收人与被征收人所签订的补偿协议具有法律约束力，双方要守信。

二、被征收人在房屋征收决定公布之日起7日内，将房屋的有关证件、批件和相关资料复印件送到现场征收办公室并办理相关手续。

三、被征收人在搬迁前，必须结清水、电费及房租费。

四、被征收人搬迁时要保持原有房屋设施齐全，不准损坏和私自拆除电表、门窗、自来水、暖气片等设施，如有人为损毁按原价赔偿。

五、被征收人与征收人签订房屋补偿认定书后，签订补偿协议，被征收人搬迁完毕，必须经现场征收工作人员进行房屋验收，被征收房屋交征收办处理。

第五章 有关要求

一、要提高认识。要站在讲政治、讲大局、重民生的高度，增强责任感和使命感，把棚改货币补偿安置工作作为一项严肃的政治任务，主动作为，克服困难，规范运作，全力以赴抓好落实，确保如期完成任务。

二、要充分尊重居民意愿。深入调查研究，工作重心下移。及时了解掌握群众的意愿和困难，不搞一刀切，对房地产市场价格波动等造成不可控因素，做好群众思想工作，确保社会稳定。

三、要严肃工作纪律，加强监督检查。从源头上防止弄虚作假现象发生，对出具虚假证明套取棚改补偿资金的单位、居民，对欺上瞒下、用假手续冒领补偿款的工作人员，一经发现严肃查处；对不依法依规办事和挤占、挪用、截留补偿款造成损失浪费的，要严肃追究相关人员责任。各级财政和审计部门要强化监督、执纪问责。市政府有关部门要加强对货币补偿工作进行监督指导。

四、要加强宣传引导。要采取多种形式广泛宣传此项工作的重要意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得广大群众的理解和支持，为加快推进我市棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。

第六章 法律责任

现场征收工作人员要认真执行房屋征收的法律、法规，遵守职业道德，秉公办事，不准弄虚作假，以权谋私，不准向被征收当事人吃、拿、卡、要，通过非法手段或有行贿受贿行为所签订的协议无效，并依法追究相关责任人的责任。

被征收人有采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理条例的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

关于补偿相关未尽事宜，由房屋征收领导小组另行研究决定，并制定相应的补充规定，如补充规定中有与现方案不相符或者增加条款，其执行标准按规定发布日为准，不在对原方案规定条款执行的标准进行修改。